《清远市住宅小区物业管理条例》明年2月1日起施行 推进物业管理与基层治理有效结合
本网讯 业主大会、业主委员会成立难，公共维修资金使用难，物业管理不规范、监管难……这些在物业管理中出现的难点痛点问题即将依法得到解决。12月7日，市人大常委会办公室举办《清远市住宅小区物业管理条例》（以下简称《条例》）颁布施行新闻发布会。记者从会上获悉，《条例》自2023年2月1日起施行，将规范物业管理活动，维护业主、物业服务人以及其他当事人的合法权益，推进物业管理和基层社会治理有效结合。
会议通报了市人大常委会立法工作的相关情况。《条例》是我市首部物业管理方面的专项法规，共设六章六十八条，分别为总则、物业管理区域、业主组织和物业管理委员会、物业服务和管理、法律责任、附则。《条例》把坚持和加强党的领导和网格化服务管理写入法规，明确了各级政府及相关部门的工作职责，细化了物业管理区域的划分标准，完善了业主大会和业主委员会相关制度，创设了物业管理委员会，建立了物业服务收费及价格调整机制，加强了电动自行车、电动摩托车、电动三轮车管理，新设了行政处罚，为行政执法部门加强管理提供法律依据。
市人大常委会副主任杨越在会上强调，各级各部门要加大宣传力度，丰富宣传形式，全面提高人民群众对《条例》的认知度，营造学《条例》、用《条例》、守《条例》的良好氛围。各有关单位要认真学习《条例》、执行《条例》，切实加强组织领导，配齐工作人员，落实工作责任，研究制定出台配套政策措施，确保《条例》落到实处。市、县两级人民政府及有关行政管理部门要认真履行职责，指导、监督街道办事处、乡镇人民政府、村（居）民委员会开展好工作，加强和改进我市住宅物业管理工作。
市政府副市长林科聪作表态发言时表示，各级各有关部门要迅速开展学习宣传，营造浓厚的氛围。抓好贯彻实施，确保条例落地落实。行业主管部门要充分发挥牵头作用，指导属地政府和有关部门抓好条例的贯彻落实。切实加强对物业服务企业的监督管理，推动我市物业管理工作高质量发展。各级政府和相关部门要在各级人大及其常委会的监督指导下，坚决用好《条例》规范物业管理各方的行为，共同建设和谐文明家园，不断推动我市基层社会治理法治化、规范化建设。
法规解读：
创设物业管理委员会制度 推动成立业主大会、选举产生业主委员会
业主大会、业主委员会成立难，是当前物业管理中的难点问题之一。那么，对于没有成立大会或是业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的小区来说，业主如何维护合法权益呢？市人大常委会法工委负责人介绍，《条例》创新设立物业管理委员会制度，在第三章第三节对物业管理委员会的性质、职责、成立条件、人员组成等作出较详细的规定。
根据《条例》规定， 没有成立业主大会的，或业主大会成立后，未能选举产生业主委员会，经物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府组织、指导后仍不能选举产生业主委员会，或者业主委员会任期届满未能选举产生新一届业主委员会的，经业主总人数百分之十以上的业主申请，街道办事处或者乡镇人民政府应当自收到业主申请之日起六个月内组织成立物业管理委员会。物业管理委员会作为临时机构，推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会，办理由业主共同决定的相关事务。物业管理委员会自业主委员会选举产生之日起停止履行职责。
规范公共收益管理 主要用于补充物业专项维修资金
“《条例》填补了上位法没有对公共收益管理进行规范的空白。”市住建局负责人在会上介绍，《条例》专门列出了物业管理区域依法属于业主的公共收益范围，规定了在业主大会成立前，应当在前期物业服务合同或者临时管理规约中明确对公共收益管理的事项，包括可以开展经营的场地范围、公共收益的财务管理要求、每季度公示公共收益收支情况、物业服务企业管理服务费用或者委托经营成本的标准等等。
《条例》还对公共收益的账户管理进行了规定，要求公共收益应当存入以业主大会或者业主委员会名义开立的银行账户，业主委员会可以自行管理，也可以委托会计师事务所对公共收益进行财务管理。任何单位、组织和个人不得擅自挪用、侵占公共收益。《条例》还规定了公共收益主要用途，要求公共收益主要用于补充物业专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于维修、更新、改造、增设物业共用部位、共用设施设备，开展业主公益活动，业主委员会或者物业管理委员会的工作经费、津贴以及聘用专职工作人员的薪酬等方面。
新设行政处罚 电动车主违规充电可处罚款
市司法局负责人介绍，《条例》对新增条款或者禁止性条款新设了行政处罚，为行政执法部门加强管理提供法律依据。
《条例》有8条属于新设的行政处罚条款，具体是涉及业主委员会委员、候补委员、建设单位、物业服务企业、电动车所有人等行政管理相对人的。其中，针对业主委员会成员违规的问题，《条例》规定了对业主委员会委员、候补委员违规使用业主委员会公章，伪造或指使他人伪造选票，未经业主大会同意签订物业服务合同等行为的，由县级以上地方人民政府相关行政主管部门依法处理，并在其物业管理区域予以通报；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
对于电动自行车、电动摩托车、电动三轮车的所有人、使用人违规私拉电线、电缆为上述车辆及其电池充电的，由消防救援机构责令立即改正；拒不改正的，对单位处一千元以上五千元以下罚款，对个人处五百元以上一千元以下罚款。
规范供水服务 明确应装表到户、计量到户、抄表到户
当前，我市还有部分住宅小区没有实现供水单位抄表到户。《条例》明确规定，城镇供水应当装表到户、计量到户、抄表到户、收费到户、服务到户。
“《条例》厘清了供水单位、住宅小区的建设单位、物业和业主之间的责任关系，从建设、运维管理及部门监管等方面明确了住宅小区配套的供水设施设备的主体责任。”
市水利局有关负责人介绍，从建设方面，《条例》规定新建住宅小区应当在物业管理区域配套建设供水设施设备。供水设施设备应当与主体工程同时设计、同时施工、同时验收、同时交付使用。供水企业应当按照相关规定为新建住宅小区安装分户计量装置。已建成的住宅小区未配套建设供水设施设备的，应当逐步推进分户计量装置等供水设施设备的配套建设。
从运维管理方面，明确了住宅小区安装供水最终用户分户计量表、分户计量表以前的供水设施的管理权没有进行移交，或者业主大会决定不移交的，供水设施维护责任以注册水表为界，注册水表及注册水表用水端以前的，由供水企业负责管理，用水端以后的由用户或者所有权人负责管理和维护。二次加压调蓄供水设施电费的支付，由移交方和接收方在移交协议中进行约定。从部门监管方面，明确住宅小区物业管理区域的二次供水设施由供水行政主管部门负责监督管理。
加强党建引领 小区物业管理纳入基层社会治理体系
杨越介绍，《条例》结合清远实际，把坚持党的领导和网格化服务管理相关内容写入法规中，把加强和改进住宅物业管理作为保障和改善民生、创新基层社会治理的重要举措，推进了物业管理和基层社会治理有效结合，为构建共建共治共享的基层社会治理体系提供法治保障。
《条例》规定，建立党建引领下的居民委员会、村民委员会、业主委员会、物业服务人协调运行机制，形成治理合力。市、县级人民政府应当加强对住宅小区物业管理活动监督管理工作的领导和组织，将住宅小区物业管理纳入基层社会治理体系。
《条例》还结合市委“十大行动方案”相关要求，要求街道办事处或者乡镇人民政府将住宅小区物业管理纳入本市“网格化+信息化”“网格员+信息员”基层社会治理体系；市、县级城乡基层网格化服务管理工作主管部门应当将住宅小区物业管理纳入城乡基层网格化服务管理工作体系，以住宅小区、楼（幢）等为基本单元划分网格，实行属地管理。
（许甜 张永成）